בעת רכישת נכס מקרקעין מוטלים מיסים ועמלות, הן על המוכר והן על הקונה, ובכל מדינה ישנה מדיניות מיסוי שונה.
שווי עסקת המקרקעין ביוון לצרכי תשלום מיסים אינה בהכרח גובה העסקה שמופיעה בהסכם המכר, משום שכל עסקה נבחנת על ידי משרד השומה המקומי (Objective Value), אשר יכול לקבוע כי שווי העסקה אינו תואם לשווי השוק, ולכן יקבע שווי עסקה גבוה יותר. שווי עסקה זה אינו משפיע על ההסכם בין הצדדים, אלא משפיע רק על גובה המיסים אותם נדרשים לשלם הצדדים לעסקה.
במידה ומשרד השומה המקומי קובע כי ערך הנכס נמוך מסכום העסקה, המיסים יקבעו לפי הסכום הנקוב בהסכם המכר. במידה ומשרד השומה המקומי קובע כי ערך הנכס גבוה מסכום העסקה, המיסים יקבעו לפי שווי הנכס שהוא קבע.
גובה העמלות המוטלות על הצדדים לעסקה יקבעו אך ורק לפי גובה העסקה בהסכם בין הצדדים.
רכישת נכס באתונה - המיסים והעמלות
המיסים והעמלות המוטלים על עסקאות המקרקעין הן כדלקמן:
מס רכישה: מס הרכישה שמוטל הינו בגובה 3.09% מסכום העסקה או משווי העסקה כפי שנקבע על ידי משרד השומה המקומי, הגבוה מבין השניים. מס הרכישה ביוון הינו קבוע, ואינו מחושב לפי מדרגות מס כמו בארץ. כמו כן, מס הרכישה אינו משתנה בהתאם לכמות הנכסים הנרכשים, כלומר מס הרכישה נשאר באותו גובה, לא משנה כמה נכסים רוכש הקונה, ובתנאי שלא חורגים מ-3 עסקאות בשנתיים. בחישוב כמות העסקאות שנעשות בשנתיים, נלקחות בחשבון עסקאות רכישה וקניה של נכסי מקרקעין ועסקאות רכישה וקניה של כלי רכב.
עורך דין: לביצוע עסקה של רכש נכס מקרקעין, מומלץ לעשות את העסקה בליווי של עורך דין יווני מקומי, שיבטיח שמירה על החוקים המקומיים ועל זכויות הצדדים. גובה העמלה אותה גובים עורכי הדין המקומיים המקובל הוא 2% מערך העסקה, ולא פחות מ-1,000 אירו לעסקה.
נוטריון: ביוון חלה חובה של חתימה של הסכם נוטריוני בעת ביצוע עסקת מכר מקרקעין. הנוטריון נחשב ביוון לשווה ערך לשופט מקומי, ויש לו סמכויות רחבות יותר מאשר לעורך דין. חתימה של נוטריון על עסקת מקרקעין מבטיחה לצדדים כי ההסכם יקוים, כך שאם המוכר אינו עומד בדרישות, יוכל הקונה להיכנס בנעליו ולבצע את כל מה שנדרש לביצוע העסקה, ובמידה והקונה אינו עומד בדרישות, בסמכות הנוטריון לחלט את המקדמה ששילם על הנכס. גובה העמלה של הנוטריון הינה בדרך כלל 2% מסכום העסקה.
מהנדס: מעורבות מהנדס בעסקת מקרקעין הינה אחד הדברים החשובים ביותר בעסקת מקרקעין. כל לכל בית באתונה יש "תעודת זהות" (Building ID) שהיא בעצם התוכנית של הבית והמיקום שלו. בעת ביצוע עסקת מקרקעין חייבת להיות זהות מלאה בין תעודת הזהות של הבית לבין הבית הפיזי. בנוסף, במידה ונעשו שינויים בבית במהלך השנים, יש לדאוג ללגליזציה שהשינויים הללו יקבלו היתר (Permit) מהרשויות לפני ביצוע עסקת המכר. שינויים כאלה כוללים כל שינוי שנעשה בתוך בית. ישנם שינויים שדורשים אישור של יועצים בתחום ספציפי. למשל, הזזת כיור בבית מחייבת אישור של יועץ אינסטלציה. שינויים גדולים יותר, כמו הוספת קומה או חיזוק של המבנה, דורשת אישורים של קונסטרוקטור, שהוא מהנדס ברמה מתקדמת יותר ממהנדס רגיל.
דוגמא לחשיבות מעורבות של מהנדס, ניתן ללמוד מבדיקת התכנות העסקה הבאה:
חברת Lar Homes רצתה לרכוש דירה בקומה שלישית בבניין באתונה, ולאחר בדיקת תעודת הזהות של הדירה, התברר כי הבניין כולו אינו ממוקם במקום הנכון, וכי הוא חורג ב-40 ס"מ לתוך המגרש השכן. לאחר הבדיקה, התברר שלא ניתן לבצע לגליזציה של הדירה, מה שיכול לפגוע בעתיד ביכולת למכור אותה.
רישום בטאבו: לאחר ביצוע עסקת המקרקעין חלה חובה לרשום אותה בטאבו היווני. עלות רישום העסקה בטאבו הינה כ-1.5% מסכום העסקה.
שירותי תיווך: במידה והעסקה נעשתה באמצעות מתווך עלות התיווך הינה 2% עד 3% מערך הנכס.
מס שבח: השלטונות היוונים אינם גובים מס על רווחי הון נדלן שנמצאים בבעלות פרטית. הסיבה להקלה היא עידוד השקעות זרות במדינה במסגרת ההתמודדות עם משבר החוב היווני. ההקלה חלה על החזקה של עד 3 נכסי מקרקעין. אחזקה של יותר מ-3 נכסים נחשבת לפעילות מסחרית.
רכישת נכס באתונה – טיפול מקצועי בהתאם לדרישות מבטיח הצלחה
כמו כל עסקת מקרקעין, גם רכישת נכס מקרקעין באתונה היא עסקה מורכבת, אולם הקפדה על ליווי של אנשי מקצוע מקומיים, כל אחד בתחומו, מבטיחה שהעסקה תבוצע באופן מקצועי, נכון, תוך שמירה על זכויות הצדדים והבטחת כספם. המומחים של חברת Lar Homes ידאגו לבדוק את כל היבטי העסקה, וידאגו לבצע אותה על הצד הטוב ביותר, והכל מתוך הכרות עם השוק המקומי והבנת הצרכים של המשקיעים.
צוות המומחים שלנו ישמחו לסייע לכם בתהליך, ולהפוך אותו לפשוט הרבה יותר.